서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했습니다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이며, 도시계획위원회에 최초 상정된 지 5년 만입니다.
서울시는 이날 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 밝혔습니다.
□ 은마아파트 재건축
은마아파트는 강남구 대치동 316번지 일대에 1979년 준공된 28개동, 4424세대의 노후 아파트 단지로 강남 재건축 대어로 항상 꼽혀왔는데요. 지난 1996년부터 재건축 사업을 추진했으나 사업이 번번이 무산되면서 23년째 답보 상태를 지속했습니다.
2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락했고, 2010년 네 차례의 도전 끝에 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았지만, 2017년 아파트를 49층 높이로 지으려다 '35층 층고 제한'을 도입한 서울시의 반대로 사업이 가로막혔죠.
이후 재건축 사업은 지지부진해졌고, 올해 재건축 규제가 대폭 풀리면서 5년 만에 서울시 도시계획위원회에 상정된 건데요.
이번 결정으로 은마아파트는 최고 35층 33개 동 5천778세대(공공주택 678세대)로 재건축될 예정이며, 최고 층수는 35층 이하로 지어지게 됩니다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용되는데, 심의에 통과한 계획안은 현행 규정상 층고를 ‘35층 이하’로 허가받았지만, 추진위 측은 조합설립 인가 후인 내년 중 층고를 최고 49층으로 변경하겠다는 방침으로 전해졌습니다.
도계위는 공공기여를 통해 보차 혼용 통로를 만들고 근린공원(1만 3천253㎡)과 문화공원(4천81㎡)을 조성하도록 했습니다. 또한 공공청사(파출소)도 들어서게 됩니다. 서울시는 보행자와 차량 혼용 통로 계획과 공원 조성 등 공공기여계획 등으로 주변 생활권과 조화를 이루는 정비계획을 수립했다며 인접한 주변지역도 함께 주거환경이 개선될 것으로 내다봤습니다.
은마아파트 정비안이 서울시 심의 문턱을 통과하면서 향후 강남구 일대 재건축 정비사업 추진에 탄력이 붙을 것이라는 전망입니다. 실제 오세훈 시장 취임 후 장기간 표류하던 주요 재건축 단지 중 잠실 5단지, 여의도 공작아파트에 이어 은마도 심의를 통과하면서 재건축을 추진 중인 서울시내 주요 단지에도 관심이 쏠리게 됐는데요.
특히 재건축 단지가 몰린 서울 목동의 경우 정부가 검토 중인 안전진단 완화 안의 수준에 따라 사업이 본격화될 가능성이 높아지고 있습니다. 윤석열 정부는 ‘재건축 규제 정상화’를 내걸고 분양가 상한제 및 재건축 초과이익환수제 완화 안을 최근 확정했고, 안전진단 규제의 완화 수준을 검토 중입니다.
□ 은마아파트 재건축 기사 요약
- 1979년 준공 후 2000년 초반부터 재건축 추진
- 서울시, 도시계획위원회 은마아파트 정비계획안 가결
- 33개 동 5천778세대로 재건축… 건폐율 50%, 용적률 250% 이하
- 강남권 및 목동 등 주요 재건축 지역도 탄력 받을 듯
□ 재건축이란? [再建築 / Reconstruction]
기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말합니다.
국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있으며, 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한 지 열악한지를 기준으로 적용됩니다.
■ 준공 30년 경과한 아파트
또한 준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능한데, 아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동 의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있습니다. 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 허다합니다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 됩니다.
■ 중대 결함으로 삶의 질 저하
층간소음이나 벽간 소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있는 게 사실입니다. 그러나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이 사실입니다.
■ 재건축 반대 이유
재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 내야 해서 재건축을 하지 않는 이유가 되기도 합니다.
■ 서민주거 공급에 도움이 될까?
재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않습니다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 쓰는 게 사실인데요. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치와 아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서입니다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되며, 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌 데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기입니다.
지금도 가격이 엄청난 것으로 아는데 재건축해서 고층 아파트가 되면 얼마나오를지?? 15억 이상의 아파트는 대출도 안되는 걸로 아는데.. 돈 많은 사람들만 좋아하겠네요.. 이런 게 그림의 떡이라고 하죠
댓글