수도권 및 대전 등지에서 임대업으로 유명한 빌라왕! 이번 사태로 인해 피해를 보신 많은 분들이 있습니다. 임차인 분들은 정말 곤란한 상황인 거 같은데, 도대체 어떻게 돌아가는지 어렵습니다. 경매로 넘어간다고 해도 내 돈을 다 돌려받을 수 있을지? 궁금한 게 많은 게 사실입니다. 게다가 일반인들은 법원 경매라는 개념자체가 다소 생소할 수 있는데요. 기본적으로 사용하는 부동산 경매 관련 용어에 대해 간략히 알아볼게요.
부동산 경매 기초 용어
부동산 경매에 경험이 없어 이해하는데 어려움이 있는 분들을 위해 경매 기초 용어에 대해 쉽게 정리해 봤습니다.
부동산 경매란?
- 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌린 사람의 부동산을 법원을 통해서 강제 처분하여 빚을 환가 시켜주는 수단입니다.
정해진 기일에 입찹자들이 매수희망가격을 써내서 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰받게 되는데, 이때 가장 높은 금액을 쓴 사람을 최고가매수인이라 부릅니다.
임의경매와 강제경매
■ 임의경매
- 담보에 의해 실행되는 경매
- 임의경매를 실행할 수 있는 권리는 근저당, 저당, 전세권 등이 있음
- 등기사항증명서에 표시되어 있어 별도의 절차 없이 바로 진행이 가능
- 빚을 갚으면 바로 경매 취소 가능
■ 강제경매
- 담보가 아니라 개인 신용관계, 채권채무에 의해 실행되는 경매
- 빚을 갚으면 바로 경매 취소 불가능, 강제 집행 정지신청 후 소송을 통해 경매 취소를 진행
무잉여
- 경매 신청 채권자가 받아갈 돈이 하나도 없을 경우 경매절차가 취소되는 것
경매자체가 채권자가 돈을 받기 위한 제도인데 남는 돈이 없다면?? 의미가 없는 것이죠
실제로는 무잉여가 예상되면 다른 선순위 채권자가 경매신청을 넣어 다른 사건번호로 경매가 진행되며, 이와 같이 같은 부동산에 여러 사건으로 경매가 진행되는 것을 중복 경매라고 합니다.
저당과 근저당
■ 저당
- 빚이 확정되어 있는 상태
■ 근저당
- 빚이 변동될 수 있는 상태
- 대출받은 사람이 연체할 경우 빚이 증가하는데 이것을 예측할 수 없음, 이렇게 불확실한 경우 근저당이라고 함.
채권 최고액
- 은행이 담보대출을 실행하고 나중에 경매로 넘어갈 경우 최고로 받을 수 있는 금액.
- 통상 은행은 대출 금액의 변동을 대비해 근저당 설정 시 채권최고액을 120~130% 설정합니다.
물권과 채권
기본적으로 물권이 채권보다 우선시됩니다.
■ 물권
- 물건의 가치를 보고 설정해 놓은 권리
- 저당, 근저당도 물권으로 물권은 부동산의 주인이 바뀌어도 그대로 설정됨.
■ 채권
- 신용으로 발생된 개인 채무에 의해 설정된 권리
- 압류, 가압류 등이 있고 임대차 계약(임차권)도 채권입니다.
물상 보증인
- 부동산 주인이 채무자를 대신해 연대보증을 제공하는 것
쉽게 말하면 연대보증입니다. 돈을 빌리려는 사람이 부동산이 없는 경우, 그때에 대신해서 부동산을 담보로 제공해 주는 사람이 물상보증인이라고 합니다. 경매 물건을 보시면 채무자는 A, 소유자는 B 씨인 경우가 대부분 이런 경우입니다.
우선변제권
- 물권으로 설정되어 있는 근저당권, 전세권 등이 경매가 실행되면 돈 받아갈 수 있는 권리
우선변제권은 등기부에 접수순으로 돈을 받아갈 수 있습니다.
대항력
- 집주인이 바뀌어도 나의 임대차권리를 주장할 수 있음
옛날에 집주인이 바뀌면서 새로운 집주인이 보증금을 안주는 경우에도 보증금 청구가 되지 않아 임차인이 돈도 못 받고 집에서 나가야 되는 경우가 많이 있었는데요. 이런 일을 방지하기 위해 주택임대차보호법에서 대항력이라고 만든 겁니다.
대항력은 임대차 계약을 하고 진입신고와 부동산 인도를 받으면 다음날 0시부터 발생됩니다.
[자료 출처 : 부동산과 사랑에 빠진 남자]
부동산 경매 관련 기초용어는 이 정도는 알고 계셔야 한다고 합니다. 많은 분들에게 도움이 되었으면 좋겠네요.
댓글